Citaat Mahatma Gandhi: “Slechts diegene mag slopen die iets beters kan bouwen”
Taxlive 23/9/2022 VNVandaag 23/9/2022
Bron: Hoge Raad 23-09-2022 20/04195 ECLI:NL:HR:2022:1274
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2022:1274
Samenvatting
Stichting X is een woningcorporatie. Zij sloopt oude sociale huurwoningen om er nieuwe duurzamere woningen voor in de plaats te bouwen. Volgens de inspecteur mogen de sloopwoningen in de VPB-sfeer worden afgewaardeerd naar de lagere bedrijfswaarde van € 10.330.482 (inclusief de ondergrond). X wil de opstallen echter afboeken tot nihil op grond van het Warenhuisarrest (HR 21 april 1993, 28418, BNB 1993/240). Volgens Hof Den Haag is de bedrijfswaarde van de sloopwoningen onderdeel van de kostprijs van de nieuwe woningen. X maakt niet aannemelijk dat de sloopwoningen niet meer verhuurd konden worden.
De Hoge Raad oordeelt dat de woningen niet zodanig waren versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal. De opvatting van het hof dat de sloopwoningen in technische dan wel economische zin niet zodanig waren versleten dat deze niet meer verhuurd konden worden, is juist. X kan de boekwaarde van de gesloopte opstallen niet ineens ten laste van het resultaat van 2011 brengen. Het beroep van X is ongegrond.
Opmerking
Belanghebbende, een voor de Vpb belastingplichtige wooncorporatie, wil haar sloopwoningen afwaarderen naar nihil op grond van het Warenhuisarrest van 21 april 1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8556.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:1993:BH8556
In het Warenhuisarrest oordeelde de Hoge Raad in ro 3.5 alsvolgt.
3.5. In een geval als het onderhavige – waarin naar het Hof heeft geoordeeld, sprake is van de vervanging van twee in de bedrijfsuitoefening versleten warenhuizen door een functioneel zelfde bedrijfsmiddel, het nieuwe warenhuis, dat van vrijwel dezelfde omvang is als de gesloopte warenhuizen – noopt goed koopmansgebruik niet tot de toerekening van de boekwaarde of de bedrijfswaarde van de versleten warenhuizen aan de kostprijs van het nieuwe bedrijfsmiddel. Daaraan doet niet af dat, naar ’s Hofs uitspraak uitwijst, aan het gesloopte object nog een verhoudingsgewijs geringe bedrijfswaarde kon worden toegekend.
In het Warenhuisarrest heeft belanghebbende de slooppanden wel mogen afwaarderen tot nihil. Het arrest heeft qua feiten veel overeenkomst met onderhavige casus. De Hoge Raad legt aan de hand van haar oude arresten uit, wanneer gevallen zich voordoen, dat de afwaardering van de slooppanden wel ten laste van het fiscale resultaat mag komen en de boekwaarde ervan niet hoeft te worden toegerekend aan de nieuwe panden. Daarbij legt zij het Warenhuisarrest met iets andere woorden puntsgewijs vast:
“Die gevallen doen zich alleen voor indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan:
(i) het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming van de belastingplichtige,(ii) het gesloopte gebouw was in de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal, en
(iii) het nieuwe gebouw is een bedrijfsmiddel dat binnen de onderneming van de belastingplichtige dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw.
Met een belangrijk cadeautje, dat indien de toerekening leidt tot een boekwaarde die hoger is dan de lagere bedrijfswaarde van het nieuwe pand, dat verschil wel ten laste van het resultaat mag worden afgewaardeerd. Maar dan wel met een belangrijke restrictie in art 3.29c IB namelijk: omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van het investeren in een bedrijfsmiddel kunnen geen aanleiding zijn voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Of dat laatste zich zal voordoen lijkt mij een kwestie van taxplanning. Met een bewijslast voor belanghebbende. Als de afwaardering van het slooppand niet ten laste van het resultaat mogelijk is, dan kan de afwaardering tot lagere waarde van het nieuwe pand alsnog leiden tot dezelfde last. Maar het samenstel van sloop en nieuw pand is natuurlijk wel een omstandigheid, die reeds bekend is ten tijde van het investeren. Ik voorzie, dat het gegeven cadeautje nooit wordt uitgepakt.
In casu heeft het Hof vastgesteld, dat het slooppand nog verhuurd kan worden. De Hoge Raad – hoewel niet expliciet – wijst op punt ii van haar Warenhuisarrest en concludeert, dat afwaardering van het slooppand tot nihil daarom niet mogelijk is. Maar dat betekent volgens mij wel, dat belanghebbende kan beginnen met het cadeautje van de Hoge Raad te openen. Het uitpakken wordt niet genoemd in het arrest.
Interessant is, dat de Hoge Raad nog even fileert wat de uitgangspunten zijn bij sloop en vervanging van identieke gebouwen. Daarbij omschrijft de Hoge Raad haar Warenhuisarrest met iets andere woorden. De vraag is of die nieuwe omschrijving de oude dekt. Daar zullen volgende casus een antwoord op geven is mijn verwachting. Een casus die ook bij MKB voorkomt. Zoals in de tuinbouwsector.
Ricky Turpijn
