Citaat Robert Lynd: “Het maakt alle verschil of je een insect in de slaapkamer hoort of in de tuin”
Taxlive 4/7/2022
Bron: Gerechtshof Den Haag 14-06-2022 (publicatie 30-06-2022) BK-21/00849 ECLI:NL:GHDHA:2022:1001
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHDHA:2022:1001
Samenvatting
Belanghebbende, X, is huurder van een woning die in eigendom is van zijn gemachtigde in deze procedure. X is het niet eens met de WOZ-waarde 2020 die is vastgesteld op € 162.000. De woning is een benedenverdieping met berging. Achter de woning ligt een tuin. X stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op een lager bedrag omdat de tuin niet door hem wordt gehuurd.
Hof Den Haag oordeelt dat de tuin achter de door X gehuurde woning terecht door de heffingsambtenaar is meegenomen bij de WOZ-waardering. Ook als de tuin niet door X wordt gehuurd en gebruikt behoort deze volgens het hof wel tot het te waarderen object. Het feit dat de tuin in de (ongetekende) huurovereenkomst is uitgezonderd, brengt niet mee dat de waarde hiervan bij de waardebepaling van de woning buiten beschouwing moet blijven, te meer nu X niet aannemelijk heeft gemaakt dat de tuin een afzonderlijk object is.
Opmerking
In art 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde onroerende zaak (WOZ) bepaald. Daarin moet ook de tuin bij een woning meegenomen worden. De heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit de matrix aannemelijk gemaakt, dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning. Aldus het Hof (rechter Kroon cs).
No cure-no-pay
Adviesbureaus zijn speciaal in het leven geroepen om belastingplichtigen te stimuleren toch vooral bezwaar te maken tegen hun WOZ beschikking. De kans is groot, dat de gemeente de waarde verlaagd. En vaak vanwege een achterstand pas na lange tijd. En dat spekt weer de beurs van de no-cure-no-pay adviseur die dan een proceskostenvergoeding en een immateriële schadevergoeding vraagt namens de belastingplichtige. Die gaat dan volgens afspraak richting het adviesbureau.
WOZ beschikking en sociale huurwoning
In dit geval treedt de huiseigenaar als gemachtigde van huurder op, die bezwaar maakt tegen de WOZ beschikking. Vanaf 2016 krijgt niet alleen de eigenaar, maar ook als belanghebbende de huurder een WOZ beschikking. Maar de OZB aanslag die hieruit voortvloeit is niet voor de huurder bestemd, maar raakt alleen de eigenaar. Eigenaar en huurder moeten dan zelf uitmaken hoe deze aanslag verrekend wordt in bijv. de huurprijs. Formeel kan dit niet, maar de WOZ waarde mag wel de huurprijs bepalen. Daar zit wel een maximum aan voor sociale huurwoningen. Per 1 mei 2022 mag de WOZ-waarde voor maximaal 33% meetellen in de bepaling van de huurprijs. Zo staan huurder en verhuurder in de sociale woningsector wat de WOZ betreft tegenover elkaar. De huurder kan bezwaar maken tegen de te hoog vastgestelde WOZ waarde. De verhuurder kan ook bezwaar maken, maar dan tegen de te laag vastgestelde waarde. Gezien de vastgestelde waarde van de woning (incl tuin) van 162.000 euro in relatie tot het aantal van 93 m2 (incl tuin) zou hier sprake kunnen zijn van een woning in de sociale sector, waar de huur een max kent.
https://www.waarderingskamer.nl/woz-voor-woningen/woz-waarde-en-woningwaarderingsstelsel/
Motieven verhuurder
Dan is het toch niet zo goed te begrijpen, waarom de huurder in casu in bezwaar en daarna in beroep is gegaan tegen de te hoog vastgestelde waarde. Terwijl de eigenaar na afgewezen bezwaar heeft afgezien om in beroep te gaan. Daarmee staat namelijk de door de inspecteur vastgestelde hogere WOZ waarde voor de eigenaar vast, aldus de rechtbank in de geschilomschrijving. Mijn woorden: de waarde kan dus niet hoger worden, wat begrijpelijk het belang van de verhuurder zou zijn. De rechtbank heeft de eigenaar, die als gemachtigde van belastingplichtige optreedt, gelegenheid gegeven zich uit te laten over het geschil. De inspecteur heeft namelijk verzuimd gemachtigde als derde belanghebbende aan te merken. Immers, de uitkomst van de procedure kan hem aangaan, volgens de rechtbank. Wat op zich vreemd is, omdat gemachtigde als derde belanghebbende exact de argumenten van de huurder voor verlaging overneemt.
Volkstuintje?
Dus waarom pleit ook de verhuurder voor een lagere WOZ waarde? Ook in hoger beroep. Dat moet te maken hebben met de poging de tuin uit te sluiten voor de waardebepaling van de woning. De tuin is de helft (33 m2) van de oppervlakte van de woning (60 m2). Relatief groot, mogelijk zelfstandig te verhuren en mogelijk al verhuurd. Volgens de foto’s van de inspecteur wordt de tuin in ieder geval gebruikt. Voor de bepaling van de WOZ waarde van de woning is niet relevant, dat deze wel of niet wordt verhuurd. Wel of de tuin een afzonderlijk object is los van de woning. Daarvoor heeft de huurder/verhuurder te weinig ingebracht volgens het Hof. Wellicht hadden belanghebbenden zich veel meer moeten inlezen in de uitspraak van Rechtbank Gelderland 16-05-2019 (publicatie 22-05-2019) AWB – 18 _ 6023, waar een volkstuintje wel als afzonderlijk object werd aangemerkt.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBGEL:2019:2176
Ricky Turpijn
