Citaat Micius: “Weten, dat is verband kunnen leggen.”
Taxlive 12/2/25 VNVandaag 11/2/25
Bron: Rechtbank Den Haag 23-01-2025 (publicatie 05-02-2025) 23_3306 ECLI:NL:RBDHA:2025:735
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2025:735
Samenvatting
Stichting X heeft in de jaren ’90 samen met de gemeente en andere woningcorporaties een plan ontwikkeld voor de verbetering van een wijk. In 2002 is de erfpacht van grond met daarop woningen herzien, waarbij X afstand doet van bestaande erfpachtrechten en nieuwe erfpachtrechten krijgt voor 50 jaar. In 2018 is de erfpacht van twee percelen beëindigd en zijn de woningen gesloopt. Perceel M890 is in 2020 door de gemeente aan X terugverkocht, waarna X nieuwe woningen heeft gebouwd. X heeft de boekwaarde van de woningen van perceel M890 ten laste van de winst van 2018 afgeboekt tot nihil. De inspecteur heeft deze afwaardering van € 824.510 niet geaccepteerd en stelt dat dit bedrag geactiveerd moet blijven als deel van de kostprijs van de nieuwe woningen. In geschil is de hoogte van de verliesbeschikking, specifiek de afwaardering van € 824.510 van de woningen van perceel M890.
Rechtbank Den Haag oordeelt dat de boekwaarde van de woningen terecht is afgewaardeerd tot nihil bij de beëindiging van het erfpachtrecht. De rechtbank oordeelt dat er sprake is van een realisatiemoment bij de beëindiging van het erfpachtrecht en dat het later terugkopen van de grond en het bouwen van nieuwe woningen hier geen verandering in brengt. Het standpunt van de inspecteur dat de afwaardering deel moet uitmaken van de kostprijs van de nieuwe woningen, wordt verworpen. De verliesbeschikking wordt vastgesteld op € 27.703.063.
Opmerking
Samenhangend waarderen. Dat mag je in deze casus best het geschil noemen.
Is het eind van de looptijd van een erfpacht op een perceel van de gemeente het moment om de boekwaarde van de opstal tot nihil af te schrijven ten laste van het resultaat of moet deze boekwaarde toegerekend worden aan de kostprijs van een nieuwe opstal op hetzelfde perceel, maar met een nieuwe erfpacht?
Volgens de rechtbank is van dat laatste geen sprake, als “onvoldoende zekerheid dat dit perceel (opnieuw) aan haar zou worden verkocht door de gemeente” bestaat. Het kan dan “niet worden gezegd dat eiseres de waarde van de woningen op perceel M890 heeft opgeofferd als investering in de nieuwe woningen die zij nadien op dat perceel heeft opgericht, zodat niet wordt toegekomen aan het arrest van de Hoge Raad van 23 september 2022, waar verweerder naar heeft verwezen”.
https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2022:1274
Wat zegt de HR in het standaardarrest uit 2022? De hoofdregel.
“Een gebouw, zijnde de opstal en de daarbij behorende ondergrond, wordt als één bedrijfsmiddel beschouwd. Indien een bestaand gebouw wordt gesloopt ter wille van de stichting van een nieuw gebouw, wordt de kostprijs van het aldus verkregen nieuwe bedrijfsmiddel als regel gevormd door de boekwaarde dan wel de lagere bedrijfswaarde van het opgeofferde gebouw – met inbegrip van de grond – vermeerderd met de kosten van de bouw”
Hier noemt de HR “het opgeofferde gebouw”. Verderop in het arrest oordeelt de HR: “Indien daarentegen de functie van het nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel wel wezenlijk afwijkt, moet de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal worden toegerekend aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Dat laatste geldt ook indien de belastingplichtige een gebouw (grond en opstal) koopt met het doel om op die grond een nieuwe opstal te laten bouwen, en daartoe eerst de oude opstal laat slopen. In die gevallen moet worden aangenomen dat de belastingplichtige de waarde van de gesloopte opstal primair heeft opgeofferd om de grond waarop deze zich bevond vrij te maken.”
De rechtbank wijdt er geen woorden aan, maar zij lijkt het woord “opgeofferd” nader ingevuld te zien door de HR met de woorden “ter wille van” en “met het doel om”. Zo niet, dan lijkt afschrijving van het oude pand ineens toegestaan. Teruggebracht naar de eigen casus, oordeelt de rechtbank de opoffering van de oude panden na afloop van de erfpacht voor de bouw van nieuwe panden onder de nieuwe erfpacht afwezig. Hoewel de grond is terugverkocht aan belanghebbende, was er “onvoldoende zekerheid” dat dat zou gebeuren. Dat is voor de rechtbank genoeg om een realisatiemoment te constateren en de afschrijving van de oude panden toe te staan.
De rechtbank brengt aan het woord opoffering van de HR een nieuwe dimensie aan. Voor mij niet juist. Immers, het direct verband tussen de oude en nieuwe panden is toch duidelijk aanwezig? Daar doet de “onvoldoende zekerheid” niet aan af. Daargelaten wat “onvoldoende” in hemelsnaam betekent.
Ricky T
