“Alles van waarde is weerloos” (Lucebert).
Het is duidelijk hoe Bart van Walderveen denkt over de WOZ waarde bepaling in een overspannen markt. In zijn opinieartikel in Taxlive is de markt de markt. Daar wordt de waarde economisch verkeer van het vastgoed bepaald voor de WOZ.
https://www.taxlive.nl/nl/documenten/opinie/uitvergroot/woz-en-het-eigen-aankoopcijfer
Van Walderveen is ook rechter en in voorkomend geval heeft hij in deze opinie al zijn oordeel gegeven. Daarmee riskeert hij wraking, omdat belastingplichtigen nu eenmaal eerst het formele recht in stelling brengen en daarna pas ingaan op de inhoud.
De vraag is of het eigen aankoopcijfer voor het pand marktconform is en zo ja, gekocht omstreeks de peildatum dus de WOZ waarde is. Zeker dit jaar hebben de rechtbanken zich gebogen over die vraag, als je de hits ziet na het intikken in rechtspraak.nl op de zoektermen WOZ en aankoopcijfer. De rechters lijken de vraag positief te beantwoorden.
Volgens mij zijn partijen in het civiele recht gebonden aan de overeengekomen koopprijs, tenzij de overeenkomst wordt vernietigd op grond van een gebrek bij de totstandkoming, zoals dwang dwaling en bedrog. Als de WOZ waarde op het aankoopcijfer is bepaald, zal die opnieuw moeten worden bepaald. Maar anders is dus het aankoopcijfer omstreeks de peildatum in het algemeen de WOZ waarde, tenzij bewijs geleverd wordt dat die niet marktconform is.
Maar levert een hyper overspannen vastgoedmarkt nog steeds een marktconforme prijs op? Zeker als je decennialang een vakantiewoning in eigen gebruik hebt en zeker niet voornemens bent om die woning te verkopen. Met lede ogen zie je de vraagprijs in je omgeving toenemen. Natuurlijk, als je de woning nu verkoopt dan heb je de hoofdprijs. Maar in een overspannen markt gaat het niet meer om vastgoed in een markt waar eens in de tijd de eigenaar wisselt. Maar een markt waar het geld volop aanwezig is en een uitweg zoekt in een steeds hogere prijs, omdat schaarste nooit zal zorgen, dat de prijzen zullen dalen, zoals dat in een normale markt van vraag en aanbod het geval is. Hoe dan de waarde moet luiden? Zoals dat bij goodwillbepaling gewoon is: neem een reeks van jaren, mitigeer de pieken en dalen en ga dan uit van een gemiddelde.
Terzijde. Over de vakantiewoning in eigen gebruik betaal je dus vanaf 1/1/2028 jaarlijks een WOZ belasting Ă©n een Box 3 heffing over de vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ waarde op peildatum en als toetje een Box3 heffing over de waardetoename bij vervreemding.
Als de rechter Bart van Walderveen heet dan zal je in een geschil met de gemeente over de WOZ waarde in deze overspannen markt in hem nooit een medestander vinden.
Ricky Turpijn
