“Wijsheid bestaat in het voorzien van gevolgen” (Norman Cousins).
Taxlive 1/10/26 VNVandaag 30/9/26
Bron: Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22-09-2026 publicatie 28-09-2026) BRE 24/8353 ECLI:NL:RBZWB:2026:9134
Samenvatting
X koopt een woning voor € 565.000 en verkrijgt deze geleverd op 1 december 2022. X volstaat voorafgaand aan de aankoop met één korte bezichtiging zonder zijn partner daarbij te betrekken. Bij de levering verklaart X de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken en voldoet 2% overdrachtsbelasting (€ 11.300). X en zijn partner bewonen de woning slechts enkele dagen. De woning blijkt kleiner en benauwder dan verwacht en er is last van omgevingsgeluid, wat leidt tot psychische klachten. X verkoopt de woning op 17 maart 2023 voor € 572.500. De inspecteur legt een naheffingsaanslag op van € 45.200, berekend naar het reguliere tarief van 8%. In geschil is of X bij de verkrijging van de woning recht heeft op toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelt dat X geen recht heeft op het verlaagde overdrachtsbelasting tarief. De feitelijke bewoning van slechts enkele dagen is niet anders dan tijdelijk. Het beroep op art. 15a lid 5 Wet BRV 1970 slaagt niet, omdat de problemen hun oorsprong vinden in kenmerken van de woning die bij de verkrijging al aanwezig en kenbaar zijn of hadden kunnen zijn. Van X mag redelijkerwijs worden verwacht dat hij vóór de aankoop goed beoordeelt of de woning geschikt is. Dat X volstaat met één korte bezichtiging zonder zijn partner erbij te betrekken, komt voor zijn rekening en risico. De situatie is niet op één lijn te stellen met diep ingrijpende gebeurtenissen als echtscheiding of overlijden van een partner. X’ beroep is ongegrond.
Opmerking
Als je schriftelijk verklaart om een gekochte woning anders dan tijdelijk – dus duurzaam – als hoofdverblijf te gebruiken, dan ben je het lage tarief overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar dan moet je er ook feitelijk gevolg aan hebben gegeven. Zo niet, dan kan de inspecteur een naheffingsaanslag opleggen naar het hoge tarief. Tenzij er onvoorziene omstandigheden na de verkrijging hebben voorgedaan, waardoor je redelijkerwijs niet in staat bent geweest de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken.
In onderstaand geschil over de naheffingsaanslag overdrachtsbelasting ging het over zo’n onvoorziene omstandigheid. Een miskoop volgens belanghebbende, omdat de kamers te klein waren en de geluidsoverlast te hoog. Gevolg was, dat belanghebbende de woning slechts enkele dagen heeft bewoond en daarna weer is verkocht. De rechter vond, dat de feitelijke bewoning van enkele dagen daarmee niet anders dan tijdelijk is geweest. Die onvoorziene omstandigheid was daarbij niet zo onvoorzien. Volgens de rechter was het een omstandigheid die vóór de koop ook aanwezig was. Nu belanghebbende nauwelijks moeite heeft gedaan om de woning voor het moment van de koop te onderzoeken (één bezichtiging zonder zijn partner) en na de koop tot ontdekking komt dat de woning niet geschikt was voor hem en zijn partner, komt dat voor zijn rekening en risico. Zo’n situatie is niet te vergelijken met een ingrijpende gebeurtenis zoals een scheiding of overlijden na de koop, waardoor voortzetting als hoofdverblijf niet meer mogelijk is.
Dan werpt belanghebbende nog een batterij formeelrechtelijke argumenten in de strijd (menselijke maat, de redelijkheid en billijkheid en algemene rechtsbeginselen), die de rechter opzij zet.
De naheffingsaanslag was dus terecht.
Die enkele dagen bewoning heeft belanghebbende de das om gedaan. Ik ben benieuwd wie dat heeft vastgesteld: de inspecteur of belanghebbende. Achteraf had belanghebbende het standpunt moeten innemen, dat ondanks de psychische pijn, die het verblijf kostte er toch sprake was van een bewoning langer dan enkele dagen.
De omstandigheden die voor en na de koop niet zijn gewijzigd kunnen dus niet onvoorzien zijn. Maar hebben wel ná de koop geleid tot psychische pijn bij de partner, waardoor voortzetting van het verblijf onmogelijk werd. Maar de rechter koppelt de psychische pijn aan de omstandigheid vóór de koop. Dat lijkt mij een te snelle conclusie. Ook als belanghebbende de omstandigheden vóór de koop had onderzocht zou niet uitgesloten kunnen worden dat de psychische pijn alsnog zich zou hebben voorgedaan ná de koop. Zou die opgekomen psychische pijn dan toch niet een onvoorziene omstandigheid kunnen zijn?
Ricky Turpijn
